主题：看房价涨跌的真正原因！！！！

国家统计局18日公布的数据显示，今年1月份新建商品住宅价格总体呈现“普涨”态势，70个大中城市同比上涨的有68个。在二手房方面，70个大中城市同比价格上涨的有65个，其中涨幅超过10.0%的城市有6个。

这段时间，听到的流行说法是地方政府对于土地一级市场垄断，推高了地价，所以房价高，简单概括是地价推高了房价。

单从住宅的使用价值 （居住功能）看，除了买房子，还可以租房子，可是我们看到的房子的租售比很高，而且越来越高。在买和租之间的选择，这是个资金回报率的问题（即真实利率），回报率高，更多人会选择租房子，拿钱来投资赚更高回报；反转过来，更多的人会选择买房，比租房划算。所以在货币超量、通胀率高企、实际利率为负的背景下，房价高涨、租售比高就不奇怪了。

房地产价格上涨当然有收入增长的因素，但迄今为止的涨幅已经远远超出收入增长的讨论范畴，很大程度取决于经济中真实利率的水平，是因为经济中真实利率长期偏低甚至为负数。

不妨反证法。倘若土地供给增加，地价会不会下降？恐怕还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。若房价依然上涨，地价就没有道理会下降。

我直说吧，当下这个货币条件，建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉。中国现在的房子存量再装一倍的城市人口或许都没有问题，但开发商还在抓紧建，大家还是抢着买，为何？

经济中货币的整体水位不下降，限购只会令从楼市中挤出的资金推高物价通胀压力，整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单，因为市场会迫使我们改变长期以来所习惯的市盈率（租金回报率，内部隐含收益率等），人们的风险忍受能力被负利率所催升。比方说，半年前你可能25倍PE才会考虑购买某公司的股票，今天即便是30倍PE你也觉得这项投资是值得的。其实，这个公司什么都没变，投资者愿意为此付出的无端上涨了20％。

再重复一遍，房价会不会降，会降多少，最终还要取决于经济的真实利率水平。